НДС на недвижимость на Кипре: все, что вам нужно знать

Скорее всего, вы часто сталкивались с такой формулировкой: «стоимость объекта (например, 350 тыс. евро) плюс НДС». 

Налог на добавленную стоимость на Кипре действует только на новую недвижимость. Его платят «сверху», то есть эта сумма не включена в стоимость жилья. 

Обычный НДС на Кипре – 19%, однако с 2012 года покупатели могут воспользоваться льготой и заплатить всего 5% сверх стоимости объекта. Разница в 14% является существенной, поэтому многие покупатели стараются купить объект по льготному «тарифу».

О том, как получить льготный НДС и для каких объектов эта льгота не применима, рассказываем в новой статье.

Главные условия для льготного НДС

• Покупатель – физическое лицо, которому уже исполнилось 18 лет.
• Приобретенная недвижимость – главное место жительства собственника на острове в течение, как минимум, ближайших 10 лет. Это могут быть апартаменты, вилла, проект в стадии строительства – не имеет значения. Важно: это не значит, что теперь вы должны постоянно жить на Кипре. Речь идет лишь о том времени, когда вы приезжаете на остров.
• У покупателя нет в собственности другой недвижимости, которую он приобрел по льготной схеме.
• Льготный НДС предоставляется в том случае, если объект куплен для собственного проживания, а не с целью получения дохода. Несмотря на то, что недвижимость, которая приобретена по сниженному НДС, формально нельзя использовать для сдачи в аренду, это не становится препятствием для инвесторов. Например, можно обратиться к услугам управляющей компании, которая возьмет на себя решение всех основных вопросов по аренде. На Кипре услуги УК стоят приблизительно 25-30% от арендного дохода.

Базовые требования к недвижимости

В 2023 году в Закон о налоге на добавленную стоимость внесли определенные изменения. 

Если раньше правила допускали пониженную ставку НДС на первые 200 м², то теперь на льготные 5% претендуют объекты площадью до 130 м². При этом стоимость объекта не должна превышать 350 тыс. евро.

В том случае, если объект до 190 м² и его стоимость до 475 тыс. евро, на первые 130 м² действует НДС 5%, а за оставшиеся (131-190 м²) начисляется полный НДС 19%.

Объекты площадью более 190 м² и стоимостью выше 475 тыс. евро облагаются НДС 19%.

Примеры для расчета НДС

Разберем несколько примеров, как правильно рассчитывать НДС.

Пример 1

Семья покупает апартаменты в Ларнаке площадью 120 м² за 340 тыс. евро для постоянного проживания. Они могут претендовать на НДС 5%, так как площадь объекта не превышает установленных норм.
340 тыс. евро * 5% = 17 тыс. евро

Пример 2

Коллекционер «штучной недвижимости» покупает виллу в Лимассоле 215 м² за 950 тыс. евро. Так как площадь дома превышает установленный «порог», оплачивается стандартный НДС.
950 тыс. евро * 19% = 180 500 евро

Резюме

Итоговая стоимость недвижимости складывается из многих пазлов. На Кипре первичная недвижимость облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). При этом те покупатели, которые приобретают первое жилья для себя, могут заплатить налог 5% по льготной ставке и значительно снизить окончательную стоимость объекта.