Взгляд изнутри: как менялся рынок недвижимости Кипра с 2010 года
Сегодня, читая аналитику прошлых лет, несложно проследить, как развивался рынок недвижимости Кипра в начале XXI века. Это расцвет строительной активности в 2000-е, невероятный рост отличных проектов и интереса со стороны иностранцев в 2006-2008 годы, основной пик спроса в 2007-2008 годах. И после – резкий спад, ведь Кипр, как и многие европейские страны, затронул финансовый кризис, на который остров среагировал с небольшим опозданием.
2010-2012 гг: отрицательная динамика
«Спрос падает, но никакой паники» – состояние рынка недвижимости Кипра в период 2010-2012 годы. Это время, когда сектор недвижимости острова проявил себя как «стойкий солдатик». Количество сделок в 2010 году по сравнению с пиковым 2007 годом упало в разы: 8 598 договоров купли-продажи против 21 245. В 2011 году ситуация ухудшается – 7 018 сделок. В 2012 году и вовсе 6 269.
Тренды
- Снижается спрос среди британцев, которые на протяжении многих лет считались основными поклонниками кипрской недвижимости.
- Хорошие предложения – на вес золота.
- Особняком стоит сегмент элитного жилья, который удерживает стабильно высокий спрос.
- Цены на недвижимость постепенно идут вниз. По данным Земельного департамента, в конце 2011 года средняя стоимость жилья на Кипре была 14,5% ниже цифр пикового третьего квартала 2008 года.
- Несмотря на то, что британцы ослабили хватку, рынок пытается выстоять благодаря другим источникам спроса. На авансцену вышли россияне, для которых Кипр – как добрый надежный друг. А кроме россиян, основной движущей силой стали сами киприоты.
2013 год: финансовый шторм
Это время, когда над банковской системой Кипра нависла угроза краха, а репутация острова, как одного из самых надежных инвестиционных направлений, пошатнулась. Грянул мартовский банковский коллапс. Количество сделок достигает своего предательского минимума за последние годы: всего 3 767 договоров купли-продажи.
2013 год – время неопределенности с оттенками оптимизма: несмотря на массовый хаос, многие эксперты верили, что позитивный интерес к острову обязательно восстановится.
Тренды
- Кипр давно стал ярким оплотом России в Средиземноморье, однако в 2013 году россияне, которые планировали вкладываться в недвижимость Кипра, аккуратно берут паузу. А вот спрос среди китайских инвесторов не ослабевает.
- Банковский кризис погрузил девелоперов в сонное состояние. Количество выданных разрешений на строительство, по данным Службы статистики, уменьшилось на 26,6% по сравнению с 2012 годом.
- По информации Земельного департамента Кипра, в июне 2013 года количество сделок с недвижимостью обрушилось на 51% по сравнению с первым летним месяцем 2012 года.
- По мнению Центрального банка, цены на недвижимость будут продолжать падать – это последствия решений Еврогруппы по Кипру и ограниченной ликвидности.
2014-2015 гг: отголоски кризиса
Видна положительная динамика в сделках, но кризис в строительной и экономической отраслях все еще дает о себе знать. В 2014 году было заключено 4 527 договоров купли-продажи, а в 2015-м – 4 952.
Тренды
- Цены на жилье в 2014 году продолжают снижаться. По информации Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), квартиры подешевели в среднем на 5%, а виллы с тремя спальнями на 5,4%.
- Средний чек сделки на острове упал: увеличилось количество покупателей, которые рассматривают недвижимость до 100 000 евро. Например, за 45 тыс. евро можно приобрести студию в Пафосе в 15 минут ходьбы от моря.
- Иностранцы приобретают каждый четвертый объект недвижимости на Кипре. Самые активные зарубежные инвесторы – британцы, россияне, китайцы.
2016-2019: уверенный взлет
С 2016 года начинается период «зеленого света» для сектора недвижимости острова. Экономика возрождается, а вместе с ней – интерес инвесторов и количество сделок. В 2016 году на Кипре заключили 7 063 договоров купли-продажи недвижимости, в 2017-м – уже 8 734.
По сравнению с падением рынка 2013 года (1,1 млрд. евро), в 2018 году объем инвестиций в операции с недвижимостью вырос почти в четыре раза и составил 4,2 млрд евро. Количество договоров купли-продажи в 2018 году увеличились до 9 242.
2019 год стал поворотным для сектора недвижимости Кипра – итого 10 366 сделок.
Тренды
- Интерес со стороны иностранцев (преимущественно из стран, не входящих в ЕС) продолжает оставаться движущей силой рынка недвижимости Кипра.
- Наконец-то поставлена точка в преодолении негативного климата 2013 года. В марте 2016 года количество сделок увеличилось на 19% по сравнению с первым весенним месяцем 2015 года.
- Цены идут вверх: по данным RICS, за 4-й квартал 2016 года средняя стоимость квартир на Кипре повысилась на 0,7%, а частных домов – на 1,7%.
- Программа «Гражданство за инвестиции» дает позитивные результаты. В 2016 году были пересмотрены условия выдачи кипрского гражданства: инвестиционный порог для иностранцев снизили до 2 млн. евро.
2020-2021: пандемия и отмена золотых паспортов
Рынок недвижимости Кипра в 2020-2021 годах дергали за ниточки два фактора: пандемия и отмена паспортной программы. Этого было более чем достаточно, чтобы потерпеть серьезное поражение. Однако массового бегства иностранных инвесторов не произошло.
В этот неспокойный период число сделок всё равно было выше, чем в 2016-м, когда продажи недвижимости уверенно пошли вверх после кризиса. За время длительной серии локдаунов кипрский рынок «полежал под ИВЛ», но смог вернуться к допандемийному уровню. В 2020 году количество сделок купли-продажи достигло отметки 7 968. А в 2021 году увеличилось до 10 347, что всего на 19 договоров меньше, чем в «золотом» допандемийном 2019-м.
Тренды
- С началом эры коронавируса продажи на Кипре ожидаемо уменьшились. Сегмент элитной жилой недвижимости, который был тесно связан с «золотыми паспортами», пострадал больше всего.
- Кипр не закрыл свои двери для иностранных инвесторов. Возможность получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро + НДС осталась.
- В этот период интерес клиентов сосредоточен в основном на одном сегменте – это варианты в хорошей новостройке в районе 300 тыс. евро. Недвижимость на вторичном рынке «под реновацию» не пользуется популярностью: покупатели хотят жилье, которое станет надежным убежищем от мировых катаклизмов прямо сейчас.
- Растет спрос на дома с частными территориями: люди тяжело переживают вынужденное заточение в четырех стенах.
- По информации компании DBRS, цены на недвижимость на Кипре к 2021 году выросли на 87% по сравнению с первым кварталом 2008 года, когда произошел мировой финансовый коллапс.
2022-2023: гибкое восстановление и новые рекорды
В 2022 году ковидное затишье сменилось невероятным подъемом.
По статистике Земельного департамента, общее количество продаж недвижимости на острове выросло на 67% по сравнению с январем 2020 года. Это самый высокий показатель за январь за всю историю наблюдений за рынком недвижимости Кипра с 2008 года.
2022 год стал рекордным по количеству продаж за последние 14 лет и одним из самых удачных для рынка недвижимости Кипра. Всего за этот год было заключено 13 409 сделок по недвижимости. А 2023-й год смог поставить новый рекорд – итого 15 567 договоров купли-продажи.
Тренды
- Главная тенденция, влияющая на мир недвижимости в этот период — массовая миграция. Люди хотят переехать туда, где безопасно и быстро принимают решения. Кипр становится трендовым направлением для релокации мировых компаний.
- Позитивный поворот в ценах на недвижимость: за 2022 год, согласно индексу Ask WiRE, по всему острову в годовом исчислении цены увеличись на 9,9% на квартиры, на 1,0% на дома, 0,3% на офисы.
- В 2023 году было зафиксировано рекордное количество сделок с иностранцами с 2007 года.
- Почти треть всех сделок приходится на покупателей не из стран ЕС, и россияне среди них весьма активны.
- Жилье под сдачу и в краткосрок, и в долгосрок пользуется ажиотажным спросом. Арендные ставки растут быстрее цен на недвижимость.
Объем сделок с недвижимостью на Кипре в 2010-2023 годах: итоговая таблица
Резюме
С начала 2000-х, с поправкой на кризисы, Кипр остается одной из самых популярных и надежных стран для инвестиций в недвижимость.
За последние годы островное государство продемонстрировало удивительную гибкость, уверенно подстраиваясь под внешние вызовы. У Кипра нет стопроцентного иммунитета к мировым кризисам, как и у любой другой страны – и это нормально. Да, глобальные тенденции отразились на рынке недвижимости острова, однако даже в сложные времена Кипр продолжал привлекать зарубежных инвесторов.
